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山东郯城法院：“安居乐业”背后的解纷“密码”
时间:2024-12-27 16:59 浏览次数:
山东新闻网：“小物业”牵动千万家，物业纠纷化解一头连着千家万户的幸福感，一头关系着物业企业的健康发展，法院职能如何落笔，才能画出居民“安居”、物业“乐业”的图卷？山东省郯城县人民法院坚持和发展新时代“枫桥经验”，聚焦类型化矛盾纠纷化解，汇聚多元解纷合力，疏通物业纠纷化解难点堵点，找到了解纷“密码”，给出了满意答案。
密码一：树“郯和融异”品牌，物业纠纷“批量解”
“法院调解用心，我们住得舒心。”锦旗上金灿灿的大字，映衬着调解员老张红彤彤的脸庞。近日，郯城法院诉调对接中心5名“郯和融异”品牌调解员联合出手，15起物业合同纠纷得到批量化解，业主代表送来锦旗致谢。
因多名业主未缴纳物业费，某小区物业公司多次催要无果诉至法院，要求业主支付拖欠的物业费和违约金。郯城法院诉调对接中心了解案情后，发现虽然案件事实清楚、标的额较小，但涉案人数众多，如不及时妥善化解，直接影响群众居住体验、幸福感受和小区的稳定祥和。为推进这批物业纠纷快速实质化解，在征得当事人同意后，法院将该批案件交由“郯和融异”金牌调解员们进行集中调解。
调解员立即启动联调机制，联合社区工作人员，实地走访小区，耐心听取业主的意见，深入了解业主拒缴物业费的原因，找到双方的矛盾焦点。调解员一方面与物业公司沟通，一方面耐心向业主阐释物业服务合同的相关法律规定，让其充分了解业主和物业公司之间的权利义务关系。在调解员的共同努力下，涉案业主均在调解现场履行了物业费缴纳义务，物业公司当场申请撤回起诉，纠纷得到了批量化解。
为统筹推进“一站式”矛盾纠纷多元化解工作，努力把矛盾纠纷化解在诉前，郯城法院成立了物业纠纷诉调对接中心，抽调专业调解人员，精心打造“郯和融异”调解品牌，对物业纠纷进行集约、专业、批量化解。今年以来，郯城法院受理物业服务合同纠纷案件305件，诉前化解案件151件，这其中，“郯和融异”金牌调解员们发挥了举足轻重的作用。
密码二：建“法院+N”模式，物业纠纷“合力解”
物业纠纷千头万绪，法院不能唱“独角戏”。去年12月底，在郯城法院的推动下，郯城县首个物业法庭在县住建局揭牌成立。郯城法庭每日指派法官或法官助理到物业法庭轮值，现场解决物业纠纷问题。
年初，因对物业服务质量和收费标准有分歧，某小区业主和物业服务公司“闹起了不愉快”。小区物业经理张峰一筹莫展，只得到县住建局物业科寻求帮助。在物业科工作人员的引导下，张峰见到了正在物业法庭值班的黄永利法官，了解情况后，黄永利立即联系社区、街道司法所共同开展化解工作，梳理争议焦点，“背靠背沟通”、“面对面协商”，摆事实、讲道理，详细释明民法典中物业服务合同双方应当承担的权利义务，最终双方达成和解，数名业主当场支付拖欠的物业费。
物业法庭成了搭建小区物业、业主和法院之间的桥梁。为从源头上妥善化解物业纠纷，提升物业服务行业水平，郯城法院还主动邀请住建局负责人、乡镇（街道）及多家物业公司代表、供水、供电、供暖等部门召开物业纠纷多元化解工作座谈会。针对物业公司提出的物业管理现状、现阶段处理物业纠纷面临的难点及物业费的收费标准等多方面问题进行交流沟通，为物业公司与业主的矛盾纠纷把脉问诊“开药方”，构建起了“法院引导、多方参与、调解优先、诉讼断后”的物业纠纷“全链条”治理新路径，为全县物业纠纷化解起到良好的示范引领作用。
在审理物业服务合同纠纷案件中，郯城法庭还发现物业纠纷逐渐呈现规模群体化、矛盾尖锐化的特点，引起纠纷的主要原因有物业企业服务质量较差、物业服务人员服务意识较低、物业企业法律意识缺乏等，结合相关问题，法庭向郯城县住建局发出加强、优化物业服务的司法建议。
《司法建议书》发出后，郯城县住建局第一时间复函，并不断强化物业企业服务培训工作，以提升管理和服务为重点，加强监督指导，全面提高物业企业的服务意识和管理水平，切实提升业主的居住生活幸福感，通过双向奔赴，从源头上减少了物业纠纷的产生。
密码三：创“法官+楼长”机制，物业纠纷“超前解”
又到了每月联系楼长的日子，这一天，郯城法庭负责人刘利贞出门比以往都早，他的主要任务是联合府东社区的楼长进行入户走访，集中解决业主诉求。根据楼长焦子洋前期在《矛盾纠纷排查化解工作薄》上记录的问题，刘利贞逐一入户走访，耐心解答，指导业主合法维权。
“通过楼长前期排查收集的矛盾纠纷线索，我们法庭“靶向性”介入纠纷化解，这就大大提高了化解效率，有效把众多物业纠纷化解在了诉前。”刘利贞对楼长的作用十分满意。
目前，郯城街道辖区16个社区共有楼长1635名，法庭通过定向联络、邻里走访等形式，与楼长共同开展物业纠纷排查，采取“法官（助理）+调解员”结对派驻模式，“线上+线下”开展调解指导，楼长的解纷能力全面提升。
郯城法院创新构建“法官+楼长+N”基层解纷模式，楼长们充分发挥其“人熟、地熟、情况熟”的优势，常态化开展入户走访摸排，实时掌握风险隐患，及时发现苗头问题，为法庭介入纠纷调解打好了基础，实现矛盾纠纷“早发现、早报告、早控制、早解决”。
除此之外，郯城法院建立物业纠纷示范调判、公众评判机制，常态化邀请小区业主、物业公司、楼长等旁听示范庭审；开展送法进社区，通过召开座谈会、法治讲座等，助力提升楼长的解纷能力；在微信公众号开设《法官说法》专栏，定期发布物业纠纷典型案例，拓宽普法宣传广度；积极开展“一月一巡回审判”，定期到各小区开展普法宣传，用群众、物业企业听得动的语言释法说理，实现“审理一案、教育一片、影响一批”。
今年郯城法院受理的物业纠纷由去年的241件减少到了152件，同比下降了40%。向内发力、向外借力、形成合力，批量化解、合力化解、超前化解，郯城法院逐渐探索出一条分层递进、源头预防、多方参与的解纷路径，给出了物业纠纷化解的最优“答卷”，以实际行动保障了千家万户的安居乐业。（刘宗红 徐西江）
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